Kiralama İşlemi
Kiralanmak üzere işletmemize bildirilen daireyi portföyümüze aldığımızda, mal
sahibinin isteklerini kesinlikle dairenin dosyasına açık ve seçik olarak yazmalıyız.
- Dairenin aylık kirası,
- Peşin alınacak miktar,
- Depozito miktarı,
- Nasıl bir aileye verebileceği,
- Ne kadar süre için verilebileceği,
- Yıllık kira artış miktarı ,gibi.
- Bu bilgiler ışığında bu daireyi kiralarken;
- Biz Emlakçı komisyoncusu olarak neler yapmalıyız?
BÜRODA;
a) Kiralamak amacı ile büronuza gelen müşteriye prensiplerimizi çiğnemeden, hizmetimizi
vermeliyiz.( Karşılama, tanışma, ikram, güler yüz .vb.)
b)Tanışılma sırasında yapısı, işini, gelirini ona hissettirmeden not etmeliyiz.
c) Çocukların sayısını, hangi okullara gittiğini sormalıyız. Örneğin; yaşamın ne
kadar zorlaştığını samimi bir hava içerisinde sorarak müşterimizden cevap almaya
çalışmalıyız.
d) Müşterilerimiz uygun ise kiralanacak daireyi göstermeye gidebiliriz.
DAİREYİ GÖSTERİRKEN;
a) Yer gösterme taahhütnamesi yapmalıyız. (taahhütnamede müşterimizin adres ve
telefon numaralarını mutlaka yazmalıyız.)
b) Dairenin (+ ) ve (+) tüm özellikleri anlatılmalıdır.
c) Okul, Pazar yeri, market, otobüs ve dolmuş durakları gösterilmelidir.
d) Apartman ortak gider masraf tutarları apartman yöneticilerinden öğrenilerek söylenilmelidir.
e) Mal sahibinin istekleri söylenmelidir. Kira tutarı, peşinat miktarı, depozito
miktarı, yıllık artış oranı, oturma süresi ..vb.
f) Müşteri kabul ederse;
3-OFİSTE;
a) Mal sahibine durum bildirilir.
b) Mal sahibi müşterimizi benimser şartlar yerine getirilir.
c) Kira kontratı 2 nüsha olarak tanzim edilir.
d) Kira kontratosunda tüm istek ve dilekler madde madde yazılmalıdır. Mal sahibine
ve kiracıya verilmelidir. Kontratlarda her sayfa imza altına alınmalıdır.
e) Emlakçı kanuni komisyonunu yıllık kira bedelin toplam miktarı üzerinden % 10
+ KDV olarak kiracıdan alır.
Kiralama işlemimiz burada bitmiştir. Fakat bundan sonra kiracının ve mal sahibinin
sorunlarında yardımcı olmak da Emlak Komisyoncusunun görevidir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖZEL ŞARTLARI
KONU
- SÜRE
- TAHLİYE İHBARI
- KONTRATIN FESHİ
- KİRA MİKTARI
- KİRA ÖDEME YERİ
- DÖVİZ KURU
- KİRA ARTIŞI
- ORTAK GİDERLER
- STOPAJ
- K.D.V.
- KONTRAT GİDERLERİ
- KİRA ÖDEME AKSAMALARI
- DEMİR BAŞLAR
- MOBİLYA
- DEPOZİTO
- ABONMAN SÖZLEŞMELERİ
- SİGORTA
- TAMİR-TADİLAT
- DEKORASYON
- DEVİR VE TEMLİK
- ORTAK ALMA
- MECURDA İKAMET SAYISI
- KEFALET
- TEBLİGAT ADRESLERİ
- YÖNETİM İHRAATINA UYMA
- MÜCBİR SEBEP VE OLAĞANÜSTÜ HALLER
- MÜLKÜN İADE DURUMU
- GENEL VE ÖZEL ŞARTLAR
- ADLİ MERCİ
- MADDE BAĞLAMA NOTU
KİRA SÖZLEŞMELERİ ( KİRA KONTRATOSU)
KİRA SÖZLEŞMELERİ ( KİRA KONTRATOSU) Kira kontratosu emlakın ( gayri menkulün)
sahibi ile kiralayanın karşılıklı olarak yapmış oldukları kullanma taahhütnamesidir.
Kontratlar kişiler, kurum ve kuruluşlar arasında yapılmaktadır. Bu kontratlarda
kefil alınması gerekli hale gelmiştir. Kontratlar kişiler arasında düzenlenip imza
altına alınırlar. Noterlerde hazırlanan kontrat en az üç nüsha olarak hazırlanır.
Birinci nüsha Noterde ikinci ve üçüncü suretle taraflara verilir. Yani emlak sahibi
ve kiralayana verilir. İşyeri ve fabrikaların kiralamalarının noterden yapılması
gerektiği gibi kaç yıllık ise Tapu Kütüğüne kira şerhi konularak işlemde yapılmaktadır.
Kiralamalarda her iki tarafın tebligat adresi ve değişikler noter aracılığıyla karşı
tarafa bildirilmediği sürece, başka tebligat adresi için geçerli adresin mutlaka
yazımlı olup kiraya verenin tebligat adresi ise, örneğin "Kamil sok. no. 47 yukarı
ayrancı / Ankara " şeklinde yazılması ve imzalatılması gerekir.
Kira bedeli de belirtilmelidir. Örneğin kontratı 3 yıllık yapılmış, iki yıl sonra
% kaç artış, 3. Yıl ne kadar olacağı muhakkak belirtmesi gerekir.
Uygulamada alışı gelen bazı özellik vardır. Eğer kira bir sonraki sene belli
değilse, artış D.İ.E. verileri kıstas alınarak yapılır. Her sene D.İ.E. enflasyon
verilerini açıklar. Sözleşmede enflasyon artışı bazında kira artırılsın denilebilir.
Bundan başka bir yöntem daha vardır. Burada da iki konu karşımıza çıkar. Bunlardan
biri toptan eşya veya tüketici fiyat artışıdır. Bunlardan herhangi biri önerilebilir.
Bazen mülk sahipleri bezende kiracılarda talep eder veya İ.T.O. bunun toptan eşya
veya tüketici fiyatını baz alına bilinsin diye açıklayabilir. Bunun yanında kimi
kontratlarda da şu rakamlar kullanılır. %1 ile%100 arasında gider. Başka yöntemde
rakam konusunda 1.kira yılında artış,1 5 milyondur gibi her iki tarafta anlaşmışlarsa
sorun yoktur. Çünkü sözleşme karşılıklı rıza demektir.
İKİNCİ KİRA YILINDA ARTIŞ NEDİR ?
Örneğin, mülk sahibi 2.sene 35 milyon talep ediyor ve kiracı kabul ediyorsa sorun
yoktur. Bu medde de şöyle bir ifadede kullanılabilir. Kira döneminin taraflara ister
sarih yani açıkça zımni yani susarak rıza yöntemlerden biri yazılabilir. Yargıtay
% 65 öngörmektedir. En çok zorlanılan konu dövizle kiraya verilen yerlerdir.
ARTIŞ NASIL OLACAK
Burada da yine alternatifler vardır. Döviz türünü daha çok mülk sahibi belirler.
Döviz kurunun iki çeşidi vardır.
- Efektif satış
- Efektif alış
Buradaki efektif satışta mülk sahibi, efektif alışta kiracı avantajlı oluyor.
Şöyle bir açıklama koymak faydalıdır; Döviz fiilen temin edilmediği takdirde
Merkez Bankası efektif satış kuru baz alınarak ödenecektir veya alış kuru diye özel
bir madde koyulabilir. Sonradan sorun çıkmasın diye alış ve satış kurundun biri
mutlaka yazılmalıdır.
Ortak giderlerde önemlidir. Ortak giderlere, otomat ve asansör elektriği , su
ve depo yarı ayrı olduğunda problem yoktur. Fakat depodan su geldiği zaman bu ortak
gidere girer. Ayrı sayaç tarzında değilse, kalorifer, kapıcı, yakıt ve giderleri(
kullanmayla gereken bakım giderleri kiracıya diğer giderler mülk sahibine aittir),
temizlik, ortak yerlerin, kapıcının kıdem tazminatı, çevre temizlik vergisi, temiz
ve atık su, yönetim masrafları girer.
Kontrat + 12 senedi almış, 1 yıl için aylık, 12 senet düzenlenmiş, pulunu yapıştırmış
ve imzalanmış. Senetler kira karşılığıdır, elde olmayan sebeplerle kontratın fes
edilmesi tahliye halinde baki kalan senetler iade edilecektir, senetler ciro edilip,
piyasa verilmeyecektir, diye kontrata madde koydurulmalıdır. Senedi doldurmak tarafların
rızası ile olur. Şayet bu yer fatura kesmek durumda olan kimseden kiralanmışsa,
mutlaka fatura kesilmesi lazımdır. Fatura kesiliyorsa, onda stopaj ödemesi söz konusu
değildir. Çünkü K.D.V. 'sinin fatura üzerinden ödüyor, gelir vergisinde fatura üzerinden
ödüyor. K.D.V. 'yi faturayı kesen veriyor. En sonunda net kira vardır. Sonra destekleme
fonu ve stopaj vardır.
.......... aya ait........ kadar kira verilmiştir deniyor. Buna göre alınır ve
ilgili mali müşavire doldurtulur. Sözleşmeye net kiranın mutlaka yazılması gerekir.
Kıracı bu makbuzu verecek, işyeri sahibiyse, işyeri sahibi bu Makbuzu dolduracak
ve götürüp imzalayacaktır. Bir koçanı ona verecek, bir koçanı kendisi alacaktır.
Muhasebecisine veriyor ve normal stopaj ödüyor. Eğer konutsa hiç bir şeye gerek
yoktur. İşyeriyse stopaj ödenir, sanayi destekleme fonuna gidilir, vergi dairesine
kiracı öder. Konutsa banka hesabını biliyorsa zaten yatırılır ve elinde makbuz kalır.
Konutta ikametgah istemişse zaten hiçbir şeye gerek yoktur, konuta gelir, parayı
alır, sonra makbuzunu imzalar ve giderleri ortaya çıkartır. Bu giderleri prensip
olarak kiracı karşılar. Bu da gerektiğinde belirtilir. Mutlaka yazmaya gerek yoktur,
şifahide olabilir. Kira ödeme aksamalarında ne yapılabilir, bu önemlidir. Hem ortak
gider, hem de kira ödeme aksamaları için özel madde yazılabilir. Aslında zaten mevcutta,
iki haklı ikaz, tahliye nedenidir. Ortak giderler kiradan daha önemlidir. Ortak
giderlerin süresinde ödenmemesi fesih nedenidir. Şu madde süresince ödenmeyen bir
aylık kira, bakiye alacaklarında muaccel talep edilir. Başlangıçta kira 10 milyon
tespit edilmişse, başlama tarihi, 15.04.1996. kiracı, 05,06 'yı ödedi ve burada
durdu. 07 ve 08 'de ödeme yapmadı. 30 günlük sürelerde doldu takip 10. Ayı bulur.
10 ayda icra takibi yapılır. İtiraz yok, ödeme yok. Böyle bir madde olduğu için,
3 ay ödememişti, geriye 90 milyon yazılabilir. 9 ay kaldı. Bu 90 milyonda geçekleşiyor.
Aslında bu bir zor olay. Kiracı ihtarı aldı ve bir şey ödemedi. Özel şartı imzaladı,
onayladı bir şey söylemedi. İcra buna karar veriyor burada söz konusu olan kira
süresi değil, kira yılıdır. Bu ödenmeyen kiraların alınacağı sürede kira yılında,
ödenen kiraların çıkarılmasıyla kalacak tutardır.
DEMİRBAŞLAR
Demirbaşlar ilgili bir kayıt alınmalıdır. Ön tarafa demirbaşlar bölümünde belirtilebilir.
Nasıl alındıysa durumu yazılır, normal yıpranma payından sonra alındığı durumda
bırakılır diye kayıt düşülebilir. Tahliye taahhüdü kontratın içinde veya ön sayfaya
..............tarihte tahliye edilmek üzere 2 yıllığına kiralanmıştır diye bir ibare
koyuluyorsa geçerli birer yükümlülük olur. Ancak ayrı tahliye taahhüdünü alındıysa
bunu da kamuoyunda yerleşen kanıya göre, kiranın başlangıç tarihi ile alınan taahhüdü
tarihi arasında 1 aylık bir sürenin olması gerekir. Bunu da iki şekilde alabiliriz.
Kiracı derki; kiralamış olduğum........................ adres deki konutu veya işyerini
kendi rızamla 31. 12. 1998 'de boş ve bugünkü şekliyle mülk sahibine teslim edeceğim,
der, kendi el yazısı ile imzasını atar. Mülk sahibi bunu yeterli görmüyorsa noterden
verilsin diyebilir. O zaman kiracı ve kontrat notere gider. Noterden verilen bu
tahliye taahhüdü, tabii resmi belge olması münasebetiyle daha çok geçerlidir. Burada
itiraz hakkı bulunamaz.
KİRALANAN MÜLKE TESLİM OLUNAN DEMİRBAŞ EŞYANIN BEYANI
Buralarda demirbaş, aspiratör, halı, mutfak dolabı, duşa kabin, bazen spotlar,
gömme ışık, dekorasyon, bazen telefon, şofben, vb. bunları buraya fazla detaylandırmadan
yazılabilir. Sahibinin ve kiracının talepleri sıralanabilir.
Demirbaşlardan, mobilyalardan, depozitodan ,abonman sözleşmesinden, sigortadan,
tamir ve tadilattan, dekorasyondan, devir işleminden, işyerine işyerine ortak almadan,
konutta ikamet edenlerin sayısından, kefilden ve tebligat adresinden bahsedilir.
Yönetim icraatına uyma, elde olmayan sebeplerle bir değişiklik olursa ne yapılabilir?
Mülkün iade edilme durumundaki şartlar söz konusu olabilir. Yetkili mahkemeler
konuşabilir. kira ödeme ve kira ödemelerindeki aksamalar olabilir. Kontrat giderleri
konuşulabilir. K.D.V. ile ilgili konu, stopajla ilgili konu ortak giderlerle ilgili
konu ve aralarındaki çözüm söz konusu olabilir. Kira artışı olabilir. Döviz kuru,
kira ödeme günü, kira miktarıyla olabilir.
Kontrat nasıl fes edilecek, hangi hallerde fes edilmiş sayılacak, bunlardan söz
edilebilir. Tahliye ifa süresi ne olacak, kira süresi ne olacak, bunlardan bahsedilmelidir.
Bazı durumlarda özel kira süresi söz konusu olabilir. Öyle özel süre varsa açıkça
yazılmalıdır. Yani 15.04.1996 tarihinde başlayan kira 15.04.1997 sona erecektir.
Yada kira süresi 3 yıldır diye yazılabilir. Eğer kiracı ve kiralayan istiyorsa emlakçı
bunları yapmak zorundadır. Bir diğer konu tahliye ihbarıdır. Bazen kiracı elde olmayan
nedenlerle kira ödememe duruma düşer ve boşaltmak isteyebilir. Bu özellikle işyerleri
için söz konusudur. Ancak çeşitli nedenlerle kiracı kira süresinden öncede tahliye
etmek zorunda kalırsa en az 3 ay öncesinden mülk sahibini noter marifetiyle haberdar
etmek suretiyle ve bu süre zarfında gelen kiracılarda yeri göstermek suretiyle tahliye
edilebilir. Eğer kira süresi 3 yıl tutulmuşsa ve özel şartlarda kiracı 3 yıl sonunda
tahliye edeceğini bildirdiği için 3 yıl tutulmuştur. Süre yazılmamışsa, o zaman
bir anlaşmazlıkta bu özel şarlarda yazdığı için demek ki, özel şartlarda teyidi
alınır. Burada bir tahliye vaadi yok ama özel maddede yazılmış ve imzalanmıştır.