Kiralama İşlemi

Kiralanmak üzere işletmemize bildirilen daireyi portföyümüze aldığımızda, mal sahibinin isteklerini kesinlikle dairenin dosyasına açık ve seçik olarak yazmalıyız.

  • Dairenin aylık kirası,
  • Peşin alınacak miktar,
  • Depozito miktarı,
  • Nasıl bir aileye verebileceği,
  • Ne kadar süre için verilebileceği,
  • Yıllık kira artış miktarı ,gibi.
  • Bu bilgiler ışığında bu daireyi kiralarken;
  • Biz Emlakçı komisyoncusu olarak neler yapmalıyız?

BÜRODA;

a) Kiralamak amacı ile büronuza gelen müşteriye prensiplerimizi çiğnemeden, hizmetimizi vermeliyiz.( Karşılama, tanışma, ikram, güler yüz .vb.)
b)Tanışılma sırasında yapısı, işini, gelirini ona hissettirmeden not etmeliyiz.
c) Çocukların sayısını, hangi okullara gittiğini sormalıyız. Örneğin; yaşamın ne kadar zorlaştığını samimi bir hava içerisinde sorarak müşterimizden cevap almaya çalışmalıyız.
d) Müşterilerimiz uygun ise kiralanacak daireyi göstermeye gidebiliriz.

DAİREYİ GÖSTERİRKEN;

a) Yer gösterme taahhütnamesi yapmalıyız. (taahhütnamede müşterimizin adres ve telefon numaralarını mutlaka yazmalıyız.)
b) Dairenin (+ ) ve (+) tüm özellikleri anlatılmalıdır.
c) Okul, Pazar yeri, market, otobüs ve dolmuş durakları gösterilmelidir.
d) Apartman ortak gider masraf tutarları apartman yöneticilerinden öğrenilerek söylenilmelidir.
e) Mal sahibinin istekleri söylenmelidir. Kira tutarı, peşinat miktarı, depozito miktarı, yıllık artış oranı, oturma süresi ..vb.
f) Müşteri kabul ederse;

3-OFİSTE;

a) Mal sahibine durum bildirilir.
b) Mal sahibi müşterimizi benimser şartlar yerine getirilir.
c) Kira kontratı 2 nüsha olarak tanzim edilir.
d) Kira kontratosunda tüm istek ve dilekler madde madde yazılmalıdır. Mal sahibine ve kiracıya verilmelidir. Kontratlarda her sayfa imza altına alınmalıdır.
e) Emlakçı kanuni komisyonunu yıllık kira bedelin toplam miktarı üzerinden % 10 + KDV olarak kiracıdan alır.

Kiralama işlemimiz burada bitmiştir. Fakat bundan sonra kiracının ve mal sahibinin sorunlarında yardımcı olmak da Emlak Komisyoncusunun görevidir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖZEL ŞARTLARI

KONU

  1. SÜRE
  2. TAHLİYE İHBARI
  3. KONTRATIN FESHİ
  4. KİRA MİKTARI
  5. KİRA ÖDEME YERİ
  6. DÖVİZ KURU
  7. KİRA ARTIŞI
  8. ORTAK GİDERLER
  9. STOPAJ
  10. K.D.V.
  11. KONTRAT GİDERLERİ
  12. KİRA ÖDEME AKSAMALARI
  13. DEMİR BAŞLAR
  14. MOBİLYA
  15. DEPOZİTO
  16. ABONMAN SÖZLEŞMELERİ
  17. SİGORTA
  18. TAMİR-TADİLAT
  19. DEKORASYON
  20. DEVİR VE TEMLİK
  21. ORTAK ALMA
  22. MECURDA İKAMET SAYISI
  23. KEFALET
  24. TEBLİGAT ADRESLERİ
  25. YÖNETİM İHRAATINA UYMA
  26. MÜCBİR SEBEP VE OLAĞANÜSTÜ HALLER
  27. MÜLKÜN İADE DURUMU
  28. GENEL VE ÖZEL ŞARTLAR
  29. ADLİ MERCİ
  30. MADDE BAĞLAMA NOTU

KİRA SÖZLEŞMELERİ ( KİRA KONTRATOSU)

KİRA SÖZLEŞMELERİ ( KİRA KONTRATOSU) Kira kontratosu emlakın ( gayri menkulün) sahibi ile kiralayanın karşılıklı olarak yapmış oldukları kullanma taahhütnamesidir. Kontratlar kişiler, kurum ve kuruluşlar arasında yapılmaktadır. Bu kontratlarda kefil alınması gerekli hale gelmiştir. Kontratlar kişiler arasında düzenlenip imza altına alınırlar. Noterlerde hazırlanan kontrat en az üç nüsha olarak hazırlanır. Birinci nüsha Noterde ikinci ve üçüncü suretle taraflara verilir. Yani emlak sahibi ve kiralayana verilir. İşyeri ve fabrikaların kiralamalarının noterden yapılması gerektiği gibi kaç yıllık ise Tapu Kütüğüne kira şerhi konularak işlemde yapılmaktadır. Kiralamalarda her iki tarafın tebligat adresi ve değişikler noter aracılığıyla karşı tarafa bildirilmediği sürece, başka tebligat adresi için geçerli adresin mutlaka yazımlı olup kiraya verenin tebligat adresi ise, örneğin "Kamil sok. no. 47 yukarı ayrancı / Ankara " şeklinde yazılması ve imzalatılması gerekir.

Kira bedeli de belirtilmelidir. Örneğin kontratı 3 yıllık yapılmış, iki yıl sonra % kaç artış, 3. Yıl ne kadar olacağı muhakkak belirtmesi gerekir.

Uygulamada alışı gelen bazı özellik vardır. Eğer kira bir sonraki sene belli değilse, artış D.İ.E. verileri kıstas alınarak yapılır. Her sene D.İ.E. enflasyon verilerini açıklar. Sözleşmede enflasyon artışı bazında kira artırılsın denilebilir. Bundan başka bir yöntem daha vardır. Burada da iki konu karşımıza çıkar. Bunlardan biri toptan eşya veya tüketici fiyat artışıdır. Bunlardan herhangi biri önerilebilir. Bazen mülk sahipleri bezende kiracılarda talep eder veya İ.T.O. bunun toptan eşya veya tüketici fiyatını baz alına bilinsin diye açıklayabilir. Bunun yanında kimi kontratlarda da şu rakamlar kullanılır. %1 ile%100 arasında gider. Başka yöntemde rakam konusunda 1.kira yılında artış,1 5 milyondur gibi her iki tarafta anlaşmışlarsa sorun yoktur. Çünkü sözleşme karşılıklı rıza demektir.

İKİNCİ KİRA YILINDA ARTIŞ NEDİR ?

Örneğin, mülk sahibi 2.sene 35 milyon talep ediyor ve kiracı kabul ediyorsa sorun yoktur. Bu medde de şöyle bir ifadede kullanılabilir. Kira döneminin taraflara ister sarih yani açıkça zımni yani susarak rıza yöntemlerden biri yazılabilir. Yargıtay % 65 öngörmektedir. En çok zorlanılan konu dövizle kiraya verilen yerlerdir.

ARTIŞ NASIL OLACAK

Burada da yine alternatifler vardır. Döviz türünü daha çok mülk sahibi belirler. Döviz kurunun iki çeşidi vardır.

  • Efektif satış
  • Efektif alış

Buradaki efektif satışta mülk sahibi, efektif alışta kiracı avantajlı oluyor.

Şöyle bir açıklama koymak faydalıdır; Döviz fiilen temin edilmediği takdirde Merkez Bankası efektif satış kuru baz alınarak ödenecektir veya alış kuru diye özel bir madde koyulabilir. Sonradan sorun çıkmasın diye alış ve satış kurundun biri mutlaka yazılmalıdır.

Ortak giderlerde önemlidir. Ortak giderlere, otomat ve asansör elektriği , su ve depo yarı ayrı olduğunda problem yoktur. Fakat depodan su geldiği zaman bu ortak gidere girer. Ayrı sayaç tarzında değilse, kalorifer, kapıcı, yakıt ve giderleri( kullanmayla gereken bakım giderleri kiracıya diğer giderler mülk sahibine aittir), temizlik, ortak yerlerin, kapıcının kıdem tazminatı, çevre temizlik vergisi, temiz ve atık su, yönetim masrafları girer.

Kontrat + 12 senedi almış, 1 yıl için aylık, 12 senet düzenlenmiş, pulunu yapıştırmış ve imzalanmış. Senetler kira karşılığıdır, elde olmayan sebeplerle kontratın fes edilmesi tahliye halinde baki kalan senetler iade edilecektir, senetler ciro edilip, piyasa verilmeyecektir, diye kontrata madde koydurulmalıdır. Senedi doldurmak tarafların rızası ile olur. Şayet bu yer fatura kesmek durumda olan kimseden kiralanmışsa, mutlaka fatura kesilmesi lazımdır. Fatura kesiliyorsa, onda stopaj ödemesi söz konusu değildir. Çünkü K.D.V. 'sinin fatura üzerinden ödüyor, gelir vergisinde fatura üzerinden ödüyor. K.D.V. 'yi faturayı kesen veriyor. En sonunda net kira vardır. Sonra destekleme fonu ve stopaj vardır.

.......... aya ait........ kadar kira verilmiştir deniyor. Buna göre alınır ve ilgili mali müşavire doldurtulur. Sözleşmeye net kiranın mutlaka yazılması gerekir. Kıracı bu makbuzu verecek, işyeri sahibiyse, işyeri sahibi bu Makbuzu dolduracak ve götürüp imzalayacaktır. Bir koçanı ona verecek, bir koçanı kendisi alacaktır. Muhasebecisine veriyor ve normal stopaj ödüyor. Eğer konutsa hiç bir şeye gerek yoktur. İşyeriyse stopaj ödenir, sanayi destekleme fonuna gidilir, vergi dairesine kiracı öder. Konutsa banka hesabını biliyorsa zaten yatırılır ve elinde makbuz kalır. Konutta ikametgah istemişse zaten hiçbir şeye gerek yoktur, konuta gelir, parayı alır, sonra makbuzunu imzalar ve giderleri ortaya çıkartır. Bu giderleri prensip olarak kiracı karşılar. Bu da gerektiğinde belirtilir. Mutlaka yazmaya gerek yoktur, şifahide olabilir. Kira ödeme aksamalarında ne yapılabilir, bu önemlidir. Hem ortak gider, hem de kira ödeme aksamaları için özel madde yazılabilir. Aslında zaten mevcutta, iki haklı ikaz, tahliye nedenidir. Ortak giderler kiradan daha önemlidir. Ortak giderlerin süresinde ödenmemesi fesih nedenidir. Şu madde süresince ödenmeyen bir aylık kira, bakiye alacaklarında muaccel talep edilir. Başlangıçta kira 10 milyon tespit edilmişse, başlama tarihi, 15.04.1996. kiracı, 05,06 'yı ödedi ve burada durdu. 07 ve 08 'de ödeme yapmadı. 30 günlük sürelerde doldu takip 10. Ayı bulur. 10 ayda icra takibi yapılır. İtiraz yok, ödeme yok. Böyle bir madde olduğu için, 3 ay ödememişti, geriye 90 milyon yazılabilir. 9 ay kaldı. Bu 90 milyonda geçekleşiyor. Aslında bu bir zor olay. Kiracı ihtarı aldı ve bir şey ödemedi. Özel şartı imzaladı, onayladı bir şey söylemedi. İcra buna karar veriyor burada söz konusu olan kira süresi değil, kira yılıdır. Bu ödenmeyen kiraların alınacağı sürede kira yılında, ödenen kiraların çıkarılmasıyla kalacak tutardır.

DEMİRBAŞLAR

Demirbaşlar ilgili bir kayıt alınmalıdır. Ön tarafa demirbaşlar bölümünde belirtilebilir. Nasıl alındıysa durumu yazılır, normal yıpranma payından sonra alındığı durumda bırakılır diye kayıt düşülebilir. Tahliye taahhüdü kontratın içinde veya ön sayfaya ..............tarihte tahliye edilmek üzere 2 yıllığına kiralanmıştır diye bir ibare koyuluyorsa geçerli birer yükümlülük olur. Ancak ayrı tahliye taahhüdünü alındıysa bunu da kamuoyunda yerleşen kanıya göre, kiranın başlangıç tarihi ile alınan taahhüdü tarihi arasında 1 aylık bir sürenin olması gerekir. Bunu da iki şekilde alabiliriz. Kiracı derki; kiralamış olduğum........................ adres deki konutu veya işyerini kendi rızamla 31. 12. 1998 'de boş ve bugünkü şekliyle mülk sahibine teslim edeceğim, der, kendi el yazısı ile imzasını atar. Mülk sahibi bunu yeterli görmüyorsa noterden verilsin diyebilir. O zaman kiracı ve kontrat notere gider. Noterden verilen bu tahliye taahhüdü, tabii resmi belge olması münasebetiyle daha çok geçerlidir. Burada itiraz hakkı bulunamaz.

KİRALANAN MÜLKE TESLİM OLUNAN DEMİRBAŞ EŞYANIN BEYANI

Buralarda demirbaş, aspiratör, halı, mutfak dolabı, duşa kabin, bazen spotlar, gömme ışık, dekorasyon, bazen telefon, şofben, vb. bunları buraya fazla detaylandırmadan yazılabilir. Sahibinin ve kiracının talepleri sıralanabilir.

Demirbaşlardan, mobilyalardan, depozitodan ,abonman sözleşmesinden, sigortadan, tamir ve tadilattan, dekorasyondan, devir işleminden, işyerine işyerine ortak almadan, konutta ikamet edenlerin sayısından, kefilden ve tebligat adresinden bahsedilir. Yönetim icraatına uyma, elde olmayan sebeplerle bir değişiklik olursa ne yapılabilir?

Mülkün iade edilme durumundaki şartlar söz konusu olabilir. Yetkili mahkemeler konuşabilir. kira ödeme ve kira ödemelerindeki aksamalar olabilir. Kontrat giderleri konuşulabilir. K.D.V. ile ilgili konu, stopajla ilgili konu ortak giderlerle ilgili konu ve aralarındaki çözüm söz konusu olabilir. Kira artışı olabilir. Döviz kuru, kira ödeme günü, kira miktarıyla olabilir.

Kontrat nasıl fes edilecek, hangi hallerde fes edilmiş sayılacak, bunlardan söz edilebilir. Tahliye ifa süresi ne olacak, kira süresi ne olacak, bunlardan bahsedilmelidir. Bazı durumlarda özel kira süresi söz konusu olabilir. Öyle özel süre varsa açıkça yazılmalıdır. Yani 15.04.1996 tarihinde başlayan kira 15.04.1997 sona erecektir. Yada kira süresi 3 yıldır diye yazılabilir. Eğer kiracı ve kiralayan istiyorsa emlakçı bunları yapmak zorundadır. Bir diğer konu tahliye ihbarıdır. Bazen kiracı elde olmayan nedenlerle kira ödememe duruma düşer ve boşaltmak isteyebilir. Bu özellikle işyerleri için söz konusudur. Ancak çeşitli nedenlerle kiracı kira süresinden öncede tahliye etmek zorunda kalırsa en az 3 ay öncesinden mülk sahibini noter marifetiyle haberdar etmek suretiyle ve bu süre zarfında gelen kiracılarda yeri göstermek suretiyle tahliye edilebilir. Eğer kira süresi 3 yıl tutulmuşsa ve özel şartlarda kiracı 3 yıl sonunda tahliye edeceğini bildirdiği için 3 yıl tutulmuştur. Süre yazılmamışsa, o zaman bir anlaşmazlıkta bu özel şarlarda yazdığı için demek ki, özel şartlarda teyidi alınır. Burada bir tahliye vaadi yok ama özel maddede yazılmış ve imzalanmıştır.


Fırsat İlanları
Kayıtlı İlan Yok!