Emlak Vergisi

I. Giriş :

Bir servet vergisi olan Emlak Vergisi, 1986 yılından bu yana belediyeler tarafından takip ve tahsil ediliyor. Daha açık bir ifade ile, anılan tarihe kadar bir merkezi hükümet geliri olan vergi, bu tarihten sonra mahalli idare gelirleri arasında alındı. O tarihte, mahalli idarelerin güçlendirilmesi yönünde önemli bir adım sayılan bu düzenleme, zaman içinde, kendisinden beklenen yararı sağlayamadı. Belediyelerin gelirlerini artırması beklenen bu uygulama, vergi matrahının enflasyona karşı korunamaması sebebiyle, verimli olmaktan çıktı ve hatta bazı yerleşim yerlerinde, takip ve tahsili için yapılan masrafları karşılayamaz hale geldi. Oysa, modern kamu yönetimi anlayışları, kamu hizmetlerinin, daha çok, ihtiyaçları daha iyi gören ve bilen mahalli idareler tarafından yerine getirilmesini gerekli buluyor. Öte yandan, mahalli idarelerin görev ve yetkilerinin ve bu arada gelirlerinin artırılması, demokratikleşme yolunda önemli adımlar olarak kabul ediliyor. Bugün, ülkemizde, merkezi hükümet görevleri arasında bulunan sağlık, eğitim, güvenlik gibi temel pek çok hizmetin, gelişmiş ülkelerde mahalli idareler tarafından yerine getirildiği biliniyor.

 II. Emlak Vergisi Uygulamasında Önceki Durum :

Bilindiği gibi, ülkemiz sınırları içinde bulunan bina, arazi ve arsalar, emlak vergisine tabi bulunuyor. Emlak Vergisi Kanunu’nda, verginin mükellefi olarak ta, sayılan gayrimenkullerin, malikleri, varsa intifa hakkı sahipleri, her ikisi de yoksa, gayrimenkulleri malik gibi tasarruf edenler sayılıyor. Vergi, mükelleflerin yazılı beyanları üzerine tarh ve tahakkuk ettiriliyor. Ancak, sisteme konulan bir vergi güvenlik müessesesi ile, her genel beyan döneminde, mükelleflerin beyanları için, gayrimenkulün cinsine, yerine ve niteliğine göre değişen bir asgari tutar belirleniyor. Bu asgari tutar, arsa ve araziler için, takdir komisyonları tarafından takdir ve tesbit edilen metrekare değerleri ; bina için ; Maliye ve Bayındırlık Bakanlıklarınca ortaklaşa tesbit ve ilan edilen bina metrekare inşaat maliyet bedeli ile takdir komisyonlarınca takdir ve tesbit edilen arsa metrekare değerleri kullanılarak hesaplanıyor. Mükelleflerin beyanlarının bu şekilde belirlenen asgari beyan değerinden düşük olması halinde ; asgari beyan değeri, verginin tarh ve tahakkukuna esas değer olarak kabul ediliyor.

Bugüne kadar, gayrimenkullerin, bu yöntemle hesaplanan değerleri, her dört yılda bir, adına genel beyan dönemi dediğimiz yıllarda, mükellefleri tarafından beyan ediliyor ve beyan edilen tutarlar dört yıl boyunca verginin tarh ve tahakkukuna esas alınıyordu. Beyanname üzerinden tarh ve tahakkuk ettirilen vergiler de, her yıl Mayıs ve Kasım aylarında iki eşit taksit halinde tahsil ediliyordu. Ancak, başlangıçta da ifade ettiğimiz gibi, ülkede hüküm süren yüksek enflasyon gayrimenkullerin beyan edilen değerleri ile rayiç değerleri (alım-satım değeri) arasındaki farkı büyüttü ve vergi matrahları, günün koşullarına göre ayarlanamamaları sebebiyle her geçen yıl gerçek durumdan biraz daha uzaklaştı. Şüphesiz, bu durumdan, vergi hasılatı olumsuz etkilendi ve vergi verimsiz bir hale geldi.

 

III. Emlak Vergisi Uygulamasında Yeni Durum :

Temmuz/1998 ayında kabul edilen ve uygulamaya konulan 4369 sayılı Kanun hükümleri ile, enflasyonun emlak vergisi gelirlerinde yarattığı aşınmayı giderebilmek için vergi matrahlarının günün koşullarına göre ayarlanabilmesi imkanı getirilmiş bulunuyor. Bu bağlamda, Kanunun 11 nci maddesinin ikinci fıkrası değiştirilerek, genel beyan dönemini veya mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıllarda, verginin, Kanunun 29 uncu maddesi hükmü gereğince tespit edilecek matrah üzerinden tahakkuk etmiş sayılacağı hüküm altına alındı. Matrahın tespitine ilişkin hükümler içeren 29 uncu maddede de, genel beyan dönemini veya mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıllarda, emlak vergisi matrahının, bir önceki yıl matrahının, Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit ve ilan edilecek olan yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle bulunacağı açıklanıyor.

Bilindiği gibi, yeniden değerleme uygulaması, iktisadi kıymetlerin bilançolarda gerçek değerleri ile yer almalarını ve bu sayede işletmelerin gerçek durumlarının sahipleri, vergi idaresi ve üçüncü kişiler tarafından daha iyi değerlendirilebilmesi amacını gütmektedir.

Bu sebeple, Vergi Usul Kanunu’nun Mükerrer 298 inci maddesi, 3332 sayılı Kanunla değiştirilmiş ve bilanço esasına göre defter tutan mükelleflere, bilançolarında gösterdikleri amortismana tabi iktisadi kıymetleri ve bunlar için o güne kadar ayrılmış bulunan amortismanları, her yıl Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen yeniden değerleme oranı ile çarparak değerleme imkanı sağlanmıştır. Anılan maddenin 11 numaralı bendinde de, belirlenecek yeniden değerleme oranının, yeniden değerleme yapılacak yılın Ekim ayında (Ekim ayı dahil olmak üzere) bir önceki yılın aynı dönemine göre Devlet İstatistik Enstitüsünün Toptan Eşya Fiyatları Genel İndeksinde meydana gelen ortalama fiyat artış oranı olduğu açıklanmıştır.

Bu düzenlemeden sonra, daha önce olduğu gibi, yine her dört yılda bir gayrimenkullerin emlak vergisine esas değerleri mükellefleri tarafından beyan edilecek ve fakat daha önceki uygulamalardan farklı olarak, bu değerler, beyan dönemini izleyen (3) yıl boyunca, Maliye Bakanlığı tarafından, Vergi, Usul Kanunu hükümleri gereğince tespit ve ilan edilecek yeniden değerleme oranında artırılacaktır. Bu şekilde artırılarak bulunan yeni değerler, o yılın emlak vergisi tarhına esas olacak değerler olarak kabul edilecektir. Örneğin, son genel beyan dönemi olan 1998 yılında, 10 Milyar lira olarak beyan edilen ve bu tutar üzerinden vergilendirilen bir gayrimenkulün vergilemeye esas değeri, Maliye Bakanlığı’nın 1998 yılı için yeniden değerleme oranını % 77.8 olarak belirlemiş olması sebebiyle, 1999 yılında 17.780 Milyar liraya yükselmiştir. Artık gayrimenkulün 1999 yılı emlak vergisine esas değeri olarak bu tutar kabul edilecektir.

            2000 yılında ise 1999 yılının beyan değeri üzerinden (beyan 1998 yılında verilmiş ise % 77.8 oranında artırılmış şekline ) % 26.05 'luk bir ilave yapılarak 2000 yılı değeri ortaya cıkacaktır.

Kanun koyucu, gayrimenkul değerlerini günün koşullarına uyarlama konusundaki bu düzenlemenin yanısıra vergi oranlarını da yeniden belirlemiş bulunmaktadır. Binalar için daha önce %0 5 (Meskenler için %0 4), araziler için %0 3 ve arsalar için %0 6 olan vergi oranları, sırasıyla, binalar için %0 2’ye (meskenler için %0 1), araziler için %0 1’e ve arsalar için %0 3’e indirilmiş bulunmaktadır.

 

IV. Düzenlemelerin Gelir Vergisi Hasılatına Etkileri :

Emlak Vergisi matrahlarının günün koşularına uyarlanması amacıyla yapılan ve matrahları genel beyan dönemleri dışında her yıl otomatik bir şekilde artıran son düzenlemelerin etkileri sadece bu alanda değil gelir vergisi hasılatı yönünden de etkili olacaktır. Daha açık bir ifade ile, gayrimenkullerin emlak vergisine esas değerlerinin her yıl artırılması, bu değerlerin belirli bir oranının asgari beyan sınırı olarak kabul edildiği gayrimenkul sermaye iratları üzerinden alınan gelir vergisi tahsilatında da bir artışa yol açacaktır.

Bilindiği gibi, Gelir Vergisinin konusunu teşkil eden gelir unsurlarından biri olan gayrimenkul sermaye iradı, gayrimenkullerin ve diğer hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirleri ifade etmektedir. Kanun koyucu, Gelir Vergisi Kanunu’nun 73 üncü maddesinde, bir vergi güvenlik müessesesi olarak, beyan edilecek gayrimenkul sermaye iradının, bazı istisnaları olmakla birlikte, bina ve arazide, bina ve arazinin Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenecek vergi değerinin % 5’inden daha düşük olamayacağını, hükme bağlamıştır. ‘’Emsal Kira Bedeli Esası ‘’ adı verilen bu uygulamaya göre, mükellefin gelir beyanının yukarıda belirtilen oranlardan daha düşük olması halinde vergiye esas gelir olarak, yukarıda belirtilen orana göre bulunacak miktar, alınacaktır. Örneğin, 1998 yılında (genel beyan döneminde) değeri 10 Milyar lira olarak beyan edilen bir dairenin kiraya verilmesi halinde, beyan edilecek kira geliri, 500 Milyon liradan daha az olamayacaktır. Aynı daireden 1999 yılında elde edilecek kiralar için beyan edilmesi gereken asgari tutar ise, dairenin değerindeki artışa paralel olarak, 890 Milyon lira olacaktır. 1999 yılı için belirlenecek yeniden değerleme oranının % 60 olması halinde de, 2000 yılı için beyan edilmesi gereken asgari kira geliri miktarı, yine dairenin değerindeki artışa paralel olarak, 1 Milyar 420 Milyon liraya yükselecektir.

 

V. Değerlendirme :

Emlak Vergisine tabi gayrimenkul değerlerinin günün koşullarına uyarlanması ve bu şekilde vergi aşınmasının önüne geçilmesi gereği tartışmasızdır. Bu son düzenlemeler, vergilemenin, olabildiğince, gerçek değerler üzerinden yapılabilmesini sağlamak ve emlak vergisini verimsiz halden kurtarmak yönünde önemli bir adımdır. Etkin bir takip sistemi kurmak, konuyla ilgili uzman personel istihdam etmek, tahsilat kolaylıkları sağlamak gibi başkaca etkenlere de bağlı olsa bile, yeni düzenlemelerle belediyelerin emlak vergisi hasılatlarında önemli artışlar sağlanabileceği kanaatini taşıyoruz. Öte yandan, bu son düzenlemeler, orta ve uzun vadede, toplam vergi gelirleri içinde servetler üzerinden alınan vergilerin payını artıracak, daha adaletli bir vergileme sistemine doğru önemli bir adım olacaktır. Bu yönleri ile, düzenlemelerin ne derece yararlı oldukları tartışmasızdır.

Ancak, tüm gayrimenkul değerlerinin, genel beyan dönemleri dışında, her yıl otomatik bir şekilde ve aynı oran üzerinden artırılıyor olmasının, bazı sıkıntılara, daha doğru bir ifade ile, adaletsizliklere yol açabileceği kanaatini taşıyoruz. Çünkü, gayrimenkullerin değerlerindeki değişmeler, sadece ülkede hüküm süren enflasyon oranına bağlı bulunmamaktadır. Şehirler arasında olduğu gibi aynı şehrin değişik semtlerinde bile gayrimenkullerin değerlerindeki değişmeler çok farklı olabilmektedir. Şüphesiz, genel nitelikli bir vergi uygulamasında değer değişikliklerini semtlere ve hatta şehirlere göre ayrı ayrı belirlemenin güçlükleri açıktır. Ancak, gerçeğe olabildiğince yaklaşma adına, aynen daha önce hayat standardı uygulamalarında yapıldığı gibi, kalkınmada öncelikli yöreler, normal yöreler, büyükşehir belediyeleri bulunan yöreler için söz konusu yeniden değerleme oranının belli katsayılar ile çarpılması sonucu bulunacak ayrı ayrı değerleme oranları ile yapılacak bir değerlemenin daha adaletli bir vergilemeye imkan sağlayabileceğini düşünüyoruz. Örneğin ; büyükşehir belediyesi bulunan yerlerde yeniden değerleme oranı, diğer yerlerde sözkonusu oranın 0.75 katı, kalkınmada öncelikli yörelerde yine aynı oranın 0.50 katı alınabilir.

Son düzenlemelerle ilgili olarak üzerinde durulması gereken bir diğer nokta da, gayrimenkullerin değerlerinin tespitinde kullanılacak olan yeniden değerleme oranının niteliğidir. Bilindiği gibi, yeniden değerleme oranı, işletmelerin bilançolarına dahil iktisadi kıymetlerin değerlenmesinde kullanılmakta olan bir enstrümandır. Vergi Usul Kanunu’nun Mükerrer 298 nci maddesi hükmüne göre, söz konusu iktisadi kıymetler, belirlenen yeniden değerleme oranı ile değerlendikten sonra ortaya çıkacak değer artışları bilançonun pasifinde açılan bir hesapta toplanmakta ve amortismanlar, bina, arsa ve araziler dışındaki iktisadi kıymetlerde, yeni bulunan değerler üzerinden ayrılmaktadır. Bu uygulamanın sebebi, bir taraftan mali tabloların gerçek durumu göstermesini sağlamak iken, diğer taraftan, enflasyon sebebiyle bilanço üzerinde ortaya çıkan fiktif kazançların vergilendirilmesini önlemektir.

Öte yandan, bina, arsa ve arazilerin amortismanlarının eski değerler üzerinden ayrılmaya devam edilmesine ilişkin hüküm de ; Kanun koyucunun, bunları, diğer iktisadi kıymetlerden farklı bir nitelikte gördüğünün bir göstergesidir. Kazanç vergileri ile ilgili uygulamalarda bu şekilde değerlendirilen gayrimenkullerin bir servet vergisi olarak emlak vergisi uygulamalarında farklı şekilde değerlendirilmesini tartışılır buluyoruz. Vergi oranlarının da indirilmiş olması sebebiyle, başlangıçta pek farkedilemeyecek olsa da, gayrimenkullerin vergi değerlerinin, ülke genelinde, bu şekilde her yıl tek bir oranla artırılmasının, birkaç yıl sonra etkisini daha açık hissettireceğini düşünüyoruz. Daha açık bir ifade ile, bir süre sonra, söz konusu yöntemle yapılacak değerlemeler sonucu ulaşılacak gayrimenkul değerlerinin, gerçek değerlerin çok üzerinde olabileceği kuşkusunu taşıyoruz. Bu kuşkumuzun gerekçelerini, son yıllarda, kısa ve orta vadeli yatırım araçlarının çoğalmasının bir sonucu olarak artık gayrimenkullerin neredeyse bir yatırım aracı olmaktan çıkmış bulunması ve yine son yıllarda, sektördeki arzın artmasına mukabil, insanların satın alma güçlerindeki azalmaya bağlı olarak talebin düşmesi olarak belirtebiliriz. Bu sebeplerle, enflasyonun ve buna bağlı olarak ta yeniden değerleme oranının büyük olduğu bir dönemde gayrimenkul değerlerinin enflasyon oranı kadar artması beklenmemelidir. Son yıllarda yaşanan gelişmeler göstermektedir ki, böyle dönemlerde, insanlar sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarıp servetlerini daha iyi gelir getiren sahalarda değerlendirmektedirler. Bu da, doğal olarak, gayrimenkul fiyatlarının nispi olarak düşmesine yol açmaktadır.





Fırsat İlanları
Kayıtlı İlan Yok!